DROIT RURAL
Nullité de la préemption exercée par la SAFER :
CCa Civ. 3ème 21 février 2019 (N° de pourvoi : 17-19730)
La SAFER doit, à peine de nullité, justifier sa décision de préemption et la porter à la connaissance du notaire et de l’acquéreur évincé. A défaut d’avoir été envoyée à une adresse valable permettant la délivrance du pli à son destinataire, la notification est inexistante, indépendamment de l’absence de faute de l’expéditrice, dès lors que l’objectif d’information personnelle de l’acquéreur n’est pas rempli.
En conséquence, en l’absence de notification valable, la préemption exercée par la SAFER est nulle.
Qualification de bail rural :
CCa Civ. 3ème 6 septembre 2018 (N° de pourvoi: 16-20092)
Des locaux destinés à servir exclusivement à l’élevage équin et en général à toutes activités équestres telle que celle de poney-club, peuvent-ils être loués dans le cadre d’un bail commercial ?
Non, répond la Cour de Cassation, ils ne peuvent être loués que par un bail rural, c’est pourquoi le bail commercial conclu entre les parties doit être requalifié de bail à ferme.
Cession du bail rural :
CCa Civ. 3ème 12 septembre 2019 (N° de pourvoi: 18-11721)
La cession du bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui a strictement respecté l’ensemble des obligations nées du bail.
C’est pourquoi la Cour de Cassation a approuvé une Cour d’appel d’avoir refusé l’autorisation de cession à Mme R…, dès lors qu’elle a d’abord été associée non exploitante au sein de l’EARL, qu’elle n’en était devenue associée exploitante qu’à compter du 1er juillet 2013 et qu’il résultait des éléments versés aux débats qu’elle y avait assuré des fonctions limitées de gestion ne constituant pas une participation effective et permanente à l’exploitation au sens de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.
CCa Civ. 3ème 11 juillet 2019 (N° de pourvoi: 18-14783)
Dans cette affaire, la Cour de Cassation casse au visa de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime un arrêt de Cour d’appel ayant autorisé un preneur à céder son bail rural à son fils, après avoir constaté qu’il avait commis des manquements en n’entretenant pas les vignes et en procédant à leur arrachage, et avoir estimé que, ces fautes ne s’étant pas prolongées après le renouvellement et ne faisant plus sentir leurs effets, sa mauvaise foi n’était pas démontrée.
La Cour de cassation a en effet rappelé que l’autorisation de céder le bail ne peut être accordée qu’au preneur qui s’est constamment acquitté de toutes les obligations résultant de son bail.
CCa Civ. 3ème 6 juin 2019 (N° de pourvoi: 17-21444)
La Cour de cassation casse un arrêt de Cour d’appel ayant autorisé la cession d’un bail rural à un bénéficiaire dispensé d’une autorisation d’exploiter, exploitant les terres dans le cadre d’une EARL.
En effet, il résulte des articles L. 331-2, L. 411-58 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, que l’autorisation administrative d’exploiter doit être justifiée par la société bénéficiaire de la mise à disposition des terres louées, peu important que le candidat à la cession de bail en soit dispensé à titre personnel.
CCa Civ. 3ème 12 avril 2018 (N° de pourvoi : 17-16965)
Le cessionnaire d’un bail rural qui ne remplit pas les conditions de capacité et d’expérience professionnelle prévues aux articles L. 331-2 et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime doit-il obtenir une autorisation d’exploiter ?
Non répond la Cour de cassation, cela n’est pas nécessaire dès lors que les terres sont mises à disposition d’une société qui elle, a obtenu une autorisation d’exploiter.
Congé pour reprise :
CCa Civ. 3ème 12 juillet 2018 (N° de pourvoi: 17-10012)
Dans le cadre d’un congé pour reprise du bail rural, le bénéficiaire de la reprise peut faire une simple déclaration auprès du contrôle des structures, si le parent de qui il tient son droit détient les terres depuis neuf ans au moins.
Ce n’est pas le cas si les parcelles reprises ont fait l’objet d’une indivision et n’ont pas été détenues uniquement par le parent du bénéficiaire. En conséquence, celui-ci aurait dû demander une autorisation au contrôle des structures. Comme il ne l’a pas fait, le congé pour reprise est annulé.
CCa Civ. 3ème 14 juin 2018 (N° de pourvoi: 16-24842)
Dans le cadre d’un congé pour reprise d’un bail rural, le bailleur doit impérativement mentionner l’identité et le domicile de son bénéficiaire. Sinon le congé est nul.
CCa Civ. 3ème 12 avril 2018 (N° de pourvoi: 17-11486)
Dans le cadre d’un bail rural, un GFA adresse un congé pour reprise à une société d’exploitation. Celle-ci conteste le congé en justice. Le GFA soutient qu’elle n’a pas le droit au renouvellement du bail car elle n’est pas en règle avec le contrôle des structures.
A-t-il raison ?
Oui répond la Cour de Cassation, peu importe que ce motif n’ait pas été invoqué dans le congé donné par le GFA, il incombait au juge, au besoin d’office, de rechercher si le preneur était en règle est en règle avec le contrôle des structures.
Congé pour cause d’âge :
CCa Civ. 3ème 22 mars 2018 (N° de pourvoi: 16-20779)
Un bailleur adresse un congé pour cause d’âge à son preneur. Celui-ci saisit le Tribunal paritaire des baux ruraux pour demander l’autorisation de céder le bail rural à son fils. Le bailleur demande pour sa part la validation du congé.
Qui obtient gain de cause ?
L’affaire sera portée devant la Cour de cassation qui se prononce en faveur du bailleur.
En effet, la cession du bail rural ne peut bénéficier qu’au preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail. En l’espèce, le domicile du bailleur est éloigné de l’exploitation, ce qui n’est pas compatible avec une participation effective et permanente à la mise en valeur des terres. De plus, le bailleur assure des fonctions limitées de gestion ou de direction du GAEC chargé de l’exploitation des terres. En conséquence, l’autorisation de céder son bail rural lui est refusée et le congé pour cause d’âge est validé.
Résiliation du bail rural :
CCa Civ. 3ème 20 juin 2019 (N° de pourvoi: 18-12417)
Dans cette affaire, la Cour de Cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait prononcé la résiliation du bail, au motif que le preneur n’était plus en règle avec le Contrôle des structures. Elle précise ainsi que la méconnaissance, en cours de bail, du dispositif de contrôle des structures ne constitue pas un motif de résiliation prévu par la loi.
CCa Civ. 3ème 13 septembre 2018 (N° de pourvoi: 17-14301)
Au terme de l’article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail pour non-paiement du fermage que lorsqu’il y aura eu deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise demeure de payer.
Cette règle doit être impérativement être inscrite dans la mise en demeure de payer le fermage.
Si elle n’y figure pas, précise la Cour de cassation, le commandement de payer est nul et le bail rural n’est pas résilié.